6月25日是第26个全国土地日，今年的宣传主题是“节约集约用地，切实保护耕地”。随着经济发展和城市建设的推进，土地资源越来越宝贵，经过30多年高速发展之后，目前南海区土地开发强度已超过50%，土地资源成为制约南海发展的一大瓶颈。只有通过改革创新激活土地要素，才能为未来的发展释放新的空间。

　　近年来，南海主动承接了国家农村集体经营性建设用地入市试点、国家“多规合一”试点和广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点等土地改革试点任务。截至目前，三项土地改革试点取得了初步成效。2015年，广东省集体经营性建设用地“第一槌”在南海敲响，南海区“多规合一”编制工作顺利完成，实现了“一张蓝图”布局城乡发展空间。更可喜的是，今年南海获得佛山市“三旧”改造考核一等奖，并得到1200亩新增建设用地指标奖励。

　　“多规合一”

　　用“一张蓝图”破解规划打架问题

　　南海区是我国经济发达区，经过30多年高速发展，近年来编制了60余种不同类型的规划，“当前的发展规划中存在各部门自成体系、内容冲突、缺乏衔接协调等突出问题，也有因为不同部门规划存在差异，导致招商项目无法落地，发展遇到阻碍的情况。”南海区国土部门相关负责人表示。

　　敢为人先的南海人，向来有改革的热血。2014年8月，国家发展改革委、国土资源部、环境保护部和住房城乡建设部等四部委联合发文，将南海区列入“多规合一”28个试点市县名单。

　　所谓“多规合一”，是指推动国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划等多个规划的相互融合，形成“4+N”的空间规划协调与管控体系，实现一个市县一本规划、一张蓝图。

　　南海区区长郑灿儒曾表示，南海既承担着国家“多规合一”改革试点的任务，也迫切需要破解在土地发展中遇到的瓶颈，须建立一个严格规范、长远发展的综合规划方案，利用信息化管理平台，解决一批历史遗留问题，争取一些发展空间。同时，还要形成可操作、可复制的经验，既可以解决南海的问题，也可以解决其他同类地区的问题。

　　成为试点后，南海对现有的60余种规划进行系统梳理，在国内率先开启了城乡一体的全域规划探索，建立起比较完备的国土资源管理信息系统，使各类规划在目标、指标、空间上取得一致，解决了多规差异与矛盾、土地挂起等12个问题，已初步实现“以图管地”的目标。

　　以多规差异与矛盾为例，南海区2020年“土规”建设用地总量为82.98万亩，占全区总面积的51.52%；“城规”建设用地总量为96.47万亩，占全区总面积的59.89%。通过对“土规”与“城规”数据进行比对，面积绝对差异13.50万亩，图斑实际差异达24.90万亩，占建设用地总面积的30%。

　　而经过多规协调，目前已完全解决差异问题。“今后南海将在一个共同的边界和政策框架内布局各类建设用地，真正实现‘多规’融合。”南海区国土部门相关负责人说。

　　今年四月份，国土资源部以南海区“多规合一”编制成果和内容为基础编写全国统一的“市县空间规划编制指南”，南海区完成的“多规合一”试点工作得到了充分认可。

　　“三旧”改造

　　释放政策红利加快改造步伐

　　6月21日上午，“观心小镇奠基暨希尔顿欢朋酒店进驻仪式”在南海西樵听音湖畔举行，标志着世界级酒店品牌——希尔顿欢朋酒店进驻听音湖片区，观心小镇全面启动建设。观心小镇是首个落地进驻听音湖片区的文化旅游商业综合体项目，然而在5年前，纵观观心小镇、放眼整个听音湖片区，还是成片的废旧厂企和居民楼。

　　这个片区的旧貌得以换新颜，整体价值得以提升，源于南海的“三旧”改造。而这种“鸡窝变凤巢”的案例，自2007年南海开始启动“三旧”改造至今，屡屡上演。

　　上个世纪90年代，工业的粗犷式发展，见证了南海经济的腾飞，而随着产业结构的不断升级和优化，被传统工业占据的优质土地资源无法得到释放。在中山大学公共政策研究中心主任周超看来，“三旧”改造成为南海破解土地供需矛盾、拓展发展空间的根本途径。

　　据区国土部门数据统计，自2007年开展“三旧”改造工作以来，南海共纳入省“三旧”改造地块标图建库面积约30万亩，共认定区“三旧”改造项目约17.08万亩。其中，已完善历史用地手续约3.5万亩。不仅如此，南海正在实施改造的项目，平均容积率从改造前的0.8提升至2.0，平均监督密度从改造前的60%降至35%，土地真正实现了集约利用。

　　“南海的‘三旧’改造规模在全市乃至全省均名列前茅，能取得这样的成绩，很大程度上是我们探索了完善的政策体系。”南海区国土部门相关负责人表示。去年年底，南海出台了《佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作实施意见》（简称：53号文），完善土地增值收益补偿分配制度、创新旧村居改造模式、加大村级工业园改造提升的扶持力度、探索混合功能出让新途径等亮点纷呈，有望引领南海新一轮改造热潮。

　　村级工业园是“三旧”改造的重头戏，53号文明确规定，2017年前动工建设的村级工业园项目，在原有区级专项资金的基础上增加10万元/亩的建设奖励。今年，狮山镇兴贤“黄牛牯”工业提升改造项目“饮头啖汤”，获得了区级1000万元专项资金扶持。“专款用于该项目的基础设施建设、土地整理租金补贴及拆迁补贴等，有助于加快该项目的产业改造提升步伐。”该项目负责人表示。同时，镇级1000万元专项资金也将近期到位，将大大加快该项目的改造进度。

　　市委常委、常务副市长、南海区委书记黄志豪近期调研联东U谷时建议，相关部门要引导产业平台开发商更多关注南海的村级工业园。“南海有600多个村级工业园，由于缺乏长远规划，安全、环保、管理等问题比较严重，但他们有完整的产业链，联东U谷可以跟南海以试点方式进行合作，这样既盘活了存量土地，也推动了南海村级工业园转型升级。”

　　旧村居改造

　　年内有望实现“零的突破”

　　旧村居改造是“三旧”改造的“一旧”，却也是南海“三旧”改造的难点之一，南海多年来一直未有旧村居改造的成功案例。“旧村改造是一项复杂的系统工程。基本上是把整村拆掉后重新规划，整体改变旧村的格局面貌。”区国土部门相关负责人表示。

　　虽然如此，但南海不断释放政策红利，53号文增加了合作改造的新模式，允许采取“收回协议出让”进行改造，进一步增强了村民和企业的积极性。旧村改造年内有望实现“零的突破”。

　　据了解，桂城街道夏北宝华村区域位置优越，毗邻万达广场，面积约290亩。“村民改造的意愿强烈，时机成熟，有望成为南海区第一条成功改造的旧村居。”区国土部门相关负责人表示，经过2013年和2014年的前期摸查和数据收集，于去年年底编制完成的《宝华村旧村居改造方案（初稿）》，得到宝华村大多数村民的支持。

　　目前，夏北宝华村旧村居改造项目正根据该区域控制性详细规划修改、完善改造方案，争取年内能进行村民表决以进入下一个环节。“只要条件成熟一个，我们就推进一个。”区国土部门相关负责人透露，旧村居改造会建立在尊重农民集体意愿、尊重市场规则的基础上再稳步推进。

　　作为南海土地改革的重要内容之一，农村集体经营性建设用地入市试点工作也取得突破性进展。去年，全省集体经营性建设用地入市“第一槌”在南海正式落下。南海区大沥镇北海经济社一地块拍出，该集体土地将享有与国有建设用地同等入市、同权同价同责待遇，标志着南海农村集体经营性建设用地入市试点改革迈出成功的第一步。

　　以此为契机，南海将逐步构建“制度完善、交易公平、服务高效、信息通达”的农村集体经营性建设用地入市体系，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，为全国农村土地制度改革提供可复制、可推广、利修法的改革成果。

　　案例点击

　　“定制式工业大厦”天富科技城：首期7月底交付使用

　　项目小档案天富科技城项目，占地约75亩，项目已完成控规编制，分两期建设，其中首期建设工业式研发大楼目前已完工，基本完成招商引资工作，二期建设工业式研发大楼（4号楼）及配套宿舍计划下半年动工。

　　站在南海区桂城夏南二的天富科技城前，项目首期三栋五层楼高的大楼已经竣工，将于今年7月底交付使用。这个集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区，已吸引继科、创电、格林科技三家佛山本土企业有进驻意向。

　　就在一两年前，这里还是钢铁市场和金属加工旧工业区、旧市场，污染、噪音曾困扰着村民。长久以来自发形成的传统钢铁市场，每年税收仅100多万元。

　　然而因为“三旧”改造，这里的一切都在发生改变。去年8月，继瀚天科技城、天安数码城等都市型产业载体之后，天富科技城正式奠基动工。有别于过去众多产业载体建标准厂房的做法，天富科技城首次提出“定制式”的厂房理念。

　　在天富科技城首期3栋大楼中，第一栋大楼将以租地基建的方式直接交由企业按需建设。而另外两栋大楼，按企业产业属性要求，“我们在楼高、承重能力上都做了调整，以更加匹配这类企业的需要，实现引凤再筑巢的服务。”桂城街道公资办副主任孔祥泽说，天富科技城首度开启了桂城从标准厂房到“私人定制”厂房的时代。

　　“三旧”改造，除了环境的改造，还有产业的升级。“目前意向进驻企业均是佛山本土企业，我们通过推动‘产业上楼’，以此破解土地资源紧张的问题，并借势引入无污染、环境友好型、属于科技创新与附加值较高的产业。”孔祥泽表示，同时还能吸引人才，“有利于带动村集体的物业出租、服务业配套发展”。

　　听音湖首个文旅商业项目观心小镇：2018年对外开放

　　项目小档案观心小镇项目，占地面积约为3.4万平方米，项目预计于今年7月正式动工，2018年8月正式对外开放。目前，希尔顿欢朋酒店已经签约进驻小镇。小镇的全面规划还包括临湖商业街区、文创商业街区、飞鸿广场、观心博览馆和特色餐饮等商业子项目。

　　6月22日，随着观心小镇奠基仪式的举行，西樵镇听音湖片区首个文旅商业项目正式开建，听音湖片区又向着“岭南文旅RBD”的目标迈进一大步，“山上观音、山下听音”的旅游格局俨然成形。

　　然而在5年前，纵观观心小镇、放眼整个听音湖片区还是成片的废旧厂企和居民楼。在“三旧”改造的作用下，仅用时两年便完成了片区内700多家生产经营单位的动迁，501户国有土地上住宅及商铺的征收，爱国、简村、岭西三个村（居）委会共21个村小组集体土地征收，国有土地约680亩征收工作。至此，位于听音湖片区核心地带的观心小镇才得以旧貌换新颜。

　　“无论是进驻的酒店还是投资方的后期规划，我们全部是按照高要求、高品质的标准执行的。”西樵镇招商统筹局副局长潘爱玲介绍，观心小镇不单单看重投资方的财力，更看重投资方的管理能力。以进驻观心小镇的酒店为例，一方面要求酒店必须是《hotels》杂志评选认定的世界前五的酒店，同时还要求酒店进行直属管理，不得“贴牌”管理。

　　除了品质改造，听音湖片区内余下可出让的土地还将按照统一开发、统一运营的模式进行改造，引入具有全国知名的文旅项目实现精准招商。