新桥东片区重点城市更新项目一期鸟瞰图（建筑设计效果图）

　　10月23日，新桥东片区重点城市更新项目（以下简称“新桥东项目”）一期开工建设，标志着全市首个平方公里级城市更新“工改工”项目驶上了“快车道”，在深圳经济特区建立40周年的历史节点上，为深圳、宝安的高质量发展添砖加瓦。

　　新桥东项目是宝安贯彻落实深圳市委常委会会议精神，积极拓展产业空间、保障先进制造业、服务实体经济的一项重大举措，更是宝安贯彻落实深圳建设中国特色社会主义先行示范区的一份责任和担当。

　　作为全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目，新桥东项目将打造成为粤港澳大湾区产业升级转型的智创高地，在推动高质量发展上充分发挥示范引领作用。

主动担当、主动作为

——打造大湾区重要的产业升级支撑点

　　位于宝安区新桥街道的新桥东项目，规划范围由庄村路、广深高速、生态控制线围合而成，是宝安区贯彻落实市委常委会会议提出的“有条件的区必须新梳理出至少1平方公里的产业空间”工作要求，多次实地调研后决定实施的。

　　据了解，该项目作为宝安区有史以来单体投资最大的产业项目，分三期建设。项目规划容积402万平方米，未来可实现千亿级工业总产值规模，创造100亿-200亿工业增加值，纳税30亿-50亿元，吸纳就业人口约6万-8万人，该片区将成为一个集重点产业集聚、生态环境优美、区域交通便利的“三生”融合的国际化、现代化新城区。

　　宝安是深圳的产业大区。近年来，为发展实体经济，推动制造业高质量发展，宝安加大土地空间资源统筹开发、集约利用力度，积极盘活现有资源，拓展产业空间，把好空间精准配置给好企业、好项目。规划建设新桥东项目，推动产业空间由粗放供给向精准供给转变，以“智能制造+创新研发”为核心发展要素积极对接一批优质企业落地，是宝安区主动担当、主动作为，落实市委市政府释放国土空间资源、加快国土空间提质增效要求的生动实践。

　　从区位上看，新桥东项目地处粤港澳大湾区地理核心及广深港澳科技创新走廊重要节点。

　　根据现有规划，未来地铁18号线、30号线将经过新桥东并设站，云巴从新桥东连接11号线、机场和会展中心，此外，片区将配套幼儿园、九年一贯制学校、优质寄宿高中、大型社康中心。显然，新桥东项目既是城市功能提升与再造的系统工程，也是消除安全隐患、治理城市顽疾的民生工程，还是盘活土地资源、促进产业转型的治理工程，既彰显宝安区拓展产业空间的坚定决心，也是实打实地为居民提供安居乐业环境的关键举措。

三级联动模式、三大落实

——探索城市更新的“新桥东”经验

　　作为全市首个平方公里级城市更新“工改工”项目，新桥东项目的推进并无前人经验，该项目如何先行先试，探索可复制可推广的经验？

　　为高质高效推进新桥东片区重点城市更新项目，区委区政府统揽全局、精心谋划，举全区之力，创造了“区政府工作组推动+国企项目公司实施+社区股份公司配合”三级联动模式，综合协调解决项目推进过程中遇到的问题和困难。

　　宝安实业集团作为项目市场主体，在区相关职能部门配合支持下，以硬干部、硬措施、硬作风，啃下了一块又一块硬骨头，完成了一项又一项硬任务，打赢了一场又一场硬战，高效完成了项目前期各项工作，充分发挥国企职能优势，展现国企担当。

　　在规划设计方面，在区相关职能部门协同支持下，高效完成项目更新计划申报和专项规划编制工作，期间还完成了城市设计国际咨询。以“高标准规划，高标准建设”的要求，采用国际招标，高标准设计，选出项目的最优设计方案，该方案综合考虑对周边山体、水库及既有城中村的影响，以“山麓海绵”策略营造山水城景交融的绿色城市形态；以“智汇廊桥”策略聚焦产城共享服务空间，营造园区公共活力骨架；以“工业上楼”策略对产业街区及建筑提出空间控制要点，提升工业楼宇利用效率。

　　同时，打造“两带三廊三极”的“创新矩阵”结构：在空间结构上，沿广深高速布局生产空间，打造高效智造带，提高产品外运效率；充分利用临山生态资源优势，打造生态创研带，提供在自然中创新的研发氛围；同时强化东西向、城与自然的公共联系，以指状绿廊为依托，构建城市TOD活力走廊、超级创新共享走廊、初创田野与创意文旅走廊；于各廊道与洪田路交会处设计了大中运量站点，高度集成服务功能，打造生产生活服务中心、大型实验室、大数据研发孵化平台。

　　在更新意愿征集方面，联合街道、社区股份合作公司，积极走街串巷，坚守底线和换位思考耐心做群众工作，与群众拉家常谈规划，向群众宣传项目远景以及推进的重大意义，让群众感受到更新项目带来的生活品质提升和物业价值红利，使群众从“我要反对”到“我要配合”的观念大转变，扎实有效地完成更新意愿动员工作。

　　在搬迁安置方面，制定科学合理的搬迁政策宣讲和企业安置方案，及时汇总并上报每周宣讲、洽谈工作进展情况，在规定时间内完成宣讲任务。在签约阶段，不仅做好土地和建筑物、构筑物及其他附着物测绘数据核对工作和协调被搬迁人配合进场作业等工作，还在集中签约时收集好各权利人的签约材料及文件，建立搬迁安置分户档案，做到一户一档，一栋一档。搬迁阶段整理并归档好所有报告及协议资料，做好依法清拆相关事项的档案管理工作和房屋移交后清场工作。

　　另外，还以“三大落实”机制为抓手，高效推进项目。一是会议制度落实到位，及时召开会议对搬迁补偿安置中涉及的重大事项、阶段性工作和具体工作进行研究和部署；二是工作任务落实到位，坚持执行好周报、月报制，通过时间表、路线图、责任单的方式明确责任单位具体工作任务；三是具体工作督办到位，对各项工作首问负责，建立督查考核，交办必须有依据、有交有接，有头有尾，形成工作闭环，确保事事有着落，件件有回音。

　　在三级联动和三大落实机制双驱推动下，新桥东项目进展迅速。比如，一般的城市更新项目实施主体确认需要6年时间，而新桥东项目自正式启动仅用两年时间就完成了专项规划审批和一期实施主体确认。

真心耐心破解拆迁安置难题

——争分夺秒跑出建设“加速度”

　　据新桥东项目相关负责人介绍，该片区升级改造面临三大难题：

　　一是更新面积大，需更新土地面积达152万平方米；二是拆除体量大，需拆除建筑物878栋，面积达155万平方米，耗时较长；三是与一般城市更新项目的单一主体不同，新桥东项目涉及利益主体多，涉及面广，被搬迁人仅社区股份合作公司就多达8个，项目共涉及421家企业，其中搬迁安置规上、国高企业就有97家，需要花费大量的人力和物力。

　　搬迁补偿是基层“第一大难事”。新桥东项目的谈判安置工作，更是时间紧、任务重、涉及范围广，宝安区是如何做到的？
在搬迁一线，全体工作人员采取“5+2”“白+黑”工作模式，日夜兼程、风雨无阻、争分夺秒，用“真心、耐心”换取一份份协议的签订。坚持一把尺子量到底，凡是政策规定应给企业和股民的利益，不折不扣地落实到位，凡是超出政策范围的，坚决说“不”，实现了城市更新项目的推动与企业安定有序发展的双赢，展现出一幅热火朝天、干事创业的生动画卷。

　　企业既要搬迁安置又要不影响其正常经营，这个看似“两难”的问题，在宝安区的细致安排下，变成“两全”局面。据了解，早在2018年，就提前排查梳理可安置优质企业的物业空间，通过利用产业空间对接会开展“一对一”联系优质企业服务，先后成功以低于市场租金价安置了利丰科技、一诺等规上、国高企业共20家。其中，经过20余次对接，帮助一诺基业科技有限公司这家优质国高企业选到心仪的厂房，面积由之前的1300平方米扩容至3526.56平方米。

　　在项目市场主体宝安实业集团和区相关成员单位的努力下，新桥东项目建设跑出了城市更新“加速度”。目前，项目一期已顺利完成所有权利人搬迁补偿、完成涉及128家企业的搬迁及安置等工作；二期已完成4个权利人补偿安置和64家企业搬迁安置。与此同时，该项目的其他工作协同高效推进。比如，在建筑产品研究方面，围绕新一代信息技术、智能制造和物联网三大产业总体规划思路，完成了“一体化生产企业总部”“成果转化大楼”“高层高、高承重厂房”、“大湾区智能制造示范街”等创新产品研究，明确了项目一期建筑设计条件。在建筑方案方面，已完成项目一期8个地块整体设计方案，其中10-05地块将打造“百米工业上楼”和“花园式厂房”。