一、影响房价的主要因素分析

　　房价如何变化，有两个因素影响比较大：一是收入增长情况，二是金融政策的变化。大体结论是，从长远看房价的涨幅基本上和收入的涨幅是一致的。发达国家的房产市场经验证明：中长期房价变化98%是由收入增长所引起的。但从短期看，房价的波动更主要是由金融政策造成的。假如，在2008年买一套值一百万的房子，首付40万，贷款60万，按照当年的1.1倍贷款利率测算，每个月需要还5250元；到了2009年，假如买房子首付还是40万，每个月还是还5250元，但是由于2008年底大幅度降低利率，实行七折优惠，结果会出现首付和月供均不变，但可贷额度会提高42%,也就是整体的房价支付能力会提高25.4%_c可见，房价的变化与升值在很大程度上仍取决于住房金融政策和收入增长情况。如果收入涨幅很小，推动房价上涨的动力就很有限；如果住房金融政策比较稳定，房价大幅上涨的基础也就不存在。但如果收入增长很快、住房金融政策特别宽松，将会对房价带来很大的影响。同时，还要看到珠海新增土地供应不足的问题可能会在2014年进一步地显现出来。2013年3月份开始商品房销售面积增速超过了新开工面积增速，而1到10月新开工住宅面积下降接近30%,后续商品房供应不足的问题可能会有所显现。

　　人口因素对珠海房地产市场的影响越加明显。人口总量和结构变化趋势大致决定了房地产市场的中长期变化趋势，房屋新开工面积、施工面积或者房价变化都与人口总量和结构有相关关系。近十年，珠海房地产市场活跃，房地产得到快速发展与人口增长、城市化率提高、处于购房年龄段的人口快速增加有密切关系。但是，必须要看到未来5-10年珠海人口总量结构和流向都会发生一些变化，制定房地产政策要具有前瞻意识。一旦不能够适应人口结构变动的特点，可能十年后会有很多缺失。目前，处在购房年龄段的人口总量在“十二五”期间仍会增长，但增速已经显著低于“十一五”期间，到“十三五”期间处于购房年龄段的人口总数开始绝对下降，人口老龄化已经非常清晰地表现出来。未来住房需求的主要特征是什么，要考虑供应量与需求量的变动关系，进行科学的人口结构变动分析。

　　二、港珠澳大桥建设对珠海楼市的影响

　　从大桥效益对珠海影响的总体情况看，预计大桥建设对珠海影响最直接的产业有五个，分别是房地产业、旅游休闲业、商务服务业、酒店业和物流业。港澳与珠海在经济上具有差异性和互补性，珠海要抓住机遇，搞好配套，积极引进相关企业，努力实现“商贸业突破、会展业提升、金融业创新、文化服务业支撑、旅游业扩充”，建设区域性服务中心，辐射珠江口西岸，成为珠江口西岸真正意义上的区域核心城市。其中，对房地产业的影响预计如下：

　　（一）大桥将改变珠海的区域交通格局和城市发展空间

　　港珠澳大桥将彻底把珠海从一个边缘性城市真正地放到了区域核心城市的战略发展位置上。可提升珠海交通枢纽地位，为交通基础设施建设提供重大机遇，提升现有交通基础设施的功能，加快产业结构的升级和聚集，形成新的产业园区，还将改变珠海的城市空间布局，城市组团将沿港珠澳大桥连接线分布发展，为房地产业将带来新的变化。

　　产业的集聚将培育出更多新型的产业园区。例如航空产业园、平沙游艇与休闲旅游区、横琴新区等。香洲核心城区是港珠澳大桥的西落脚点，地缘优势使其成为承接香港高端服务业转移的最前沿地区，成为旅游业、房地产业、现代物流业、金融业、专业服务业与中介服务业的首要承载空间。

　　与此同时，港珠澳大桥的建成将促使珠海城市发展战略空间向沿海分布。改变目前香洲区内向型发展的空间态势。城市空间向沿海、沿河地区集聚，形成滨海、滨河的开放型发展。未来，珠海城市重要的功能组团都将沿着港珠澳大桥的连接线发展，例如拱前吉商贸中心、十字门CBD和西部中心城区等。

　　大桥的建设，拉近了中心城市与周围次中心城市的距离，珠海市将分享香港房地产业的溢出效应，真正发挥珠海市的环境优势作用，土地和房产市场发展空间广阔：市区土地将产生更高的使用价值；唐家湾地区、南湾地区具备更大的升值潜力。政府必须有计划地做好土地储备工作，有计划地放开房地产市场。

　　（二）大桥促使交通的便利性，珠海房地产产品将走向多元化

　　随着港珠澳大桥建设的推进，珠海交通工具、更加便利，会吸引港澳同胞在珠海购房，也会吸引越来越多的其他内地人在珠海购房。主要是因为往返港澳频繁、便利，而珠澳作为中转站，他们就会萌发要在珠海落脚的想法。加上珠海优越的居住环境，选择在珠海买房。人们想在工作过后有个舒适的休息环境，加上港澳人士拥有较高的购买力，所以海景项目、高品质公寓将会是他们的首选。

　　（三）珠海楼市将继续看涨

　　楼市的兴旺或是楼价的涨跌，都与政府的金融信贷政策有着千丝万缕的关系。受《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》和《横琴总体发展规划》影响，珠海无疑是利好最多、受惠最直接的城市。3000亿重大项目建设资金，影响珠海未来城市格局的广珠轻轨、广珠铁路、港珠澳大桥业已启动或将建成，刺激已在眼前，远景当然可期。这些实实在在的利好支撑，无论2010年经济政策由积极转向中性、或者稳健，宽松的货币政策适度收紧，房地产信贷政策减少或取消利率、成数优惠，即使未来楼市存在变数，但珠海楼市越来越好的趋势不会变。

　　（四）通车后，珠海房价与澳门、香港有联系，珠海房价与外围经济相联系

　　预计来自港澳，广州，深圳等投资客的数量会明显增加，这意味着珠海房地产外地客所占的比重会越来越大。但珠海要考虑到大桥带来城市格局的变化，城市发展要跟得上区位的变化速度，如基建，市内交通完善等要跟上，否则对珠海的影响周期是有限的。“不同的利好因素”对房价影响的时间周期，范围和强度都有差别，大桥对珠海房价的影响周期也许会更长，广珠轻轨、横琴开发等也影响楼市，这是一个长时间才能反映的过程，而不是在一个时间段全部体现出来。

　　（五）北方投资客购房欲望有可能增加，他们自住，投资或度假

　　预计房价升值空间加大，但珠海房价不会飞涨，因为目前供需不平衡，房价立足于经济的根本，只有GDP增长，才能真正引发房价增长，而珠海的GDP仅过1000多亿元，消费不旺，一般当供需达到5.5:4.5的时候，才会有量价的明显变化，现在还没有出现这种平衡。此外，房价还与成交量互相影响，有着不可分割的关系。可见，大桥与房价飞涨之间并没有必然的联系，它是一个复合增长的结果。大桥应促使珠海提升经济，稳定经济，引致房价有一个稳步上升的过程，基础设施稳步完善，单靠大桥拉动房价与经济是不现实与不明智的，发展城市要有社会责任感。因为城市的格局、基建、产业等的变化对房价有间接的影响。大桥促使珠海以更高的思维谋划珠海发展，要与港澳在产业、交通，口岸、商流和物流等方面对接，预计未来珠海楼市会有较大幅度的变化，将持续稳定下去，珠海要以经济的快速发展，谋划楼市的长期稳定增长。

　　（六）商务楼宇经济的经济总量将会扩大

　　珠海主城区开发利用的空地越来越少，商务楼宇经济具有集约利用土地和资源，产出效益大，实现税收高的特点，变平面发展为立体发展，放大了有限资源下的财富聚集效应。建立2-3个商务中心，重点放在珠海与澳门邻近区域。一些楼宇作为“高新技术孵化器”，推动了当地高新产业和现代服务业的发展。据测算，一座商务楼宇带来的全部收益中，约有94%的现金流全部产生于办公过程，也就是说，商务楼宇不仅在出售或出租过程中可以产生价值，在使用过程中同样也可创造经济效益,因此，被誉为“站着的开发区”“垂直的金融商业街”。在未来大桥经济效益下，发展商务楼宇经济将会给珠海带来可观经济收益。

　　三、利用大桥经济加速珠海城市建设和发展房地产的应对策略

　　（一）加大中高端商品房供应，从根本上控制房价过快上涨

　　供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加中高档商品住房的有效供给。同时加快中高档商品房建设，逐渐涵盖外来购房客家庭，使珠海房产向多元化品种发展。研究和推出针对外地客的住房政策，如何限价、怎么销售、卖给谁等，在执行标准方面应逐步规范化，因住房政策控制不好则还起到扰乱市场的反面效果。扩大商品房的供应范围，对“两限房”进行规范予以推广，房产政策制定部门要考虑好这些问题以使珠海房价稳步增长。

　　在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。

　　（二）进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

　　政府除了要关注房地产市场对当地经济增长的贡献，还有重视住房的社会保障功能，这是政府管理城市的职能之一。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加各种套型商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。应适当放宽租住房政策标准，降低准入门槛，把收入较低的家庭纳入廉租住房保障范围，实现“居住有其屋”。

　　（三）要清楚认识房地产市场的波动与房地产调控的关系

　　可以看出，房地产两次大的波动恰好是房地产调控政策出台最频繁或者说措施最严厉、最宽松的时期，调控政策的目标非常清晰，但是一直未能达到预期，问题在哪？如果不能够用一个逻辑很好地解释从1998年以来到目前为止房地产市场波动变化，就很难找到真正对症下药的政策。所以，需要深入思考房地产波动背后的规律、逻辑、原因，并利用它去制订相应的政策。虽然房地产泡沫问题远离珠海，笔者认为泡沫初期表现为房价上涨，但不是房价上涨就一定表现为房地产泡沫。要合理区分房价的正常上涨和房地产的泡沫的界限，这些问题需要深入分析。

　　（四）外建战略联盟，将珠海口岸经济型城市变为经营型城市

　　战略联盟是指两个或两个以上企业、政府为了实现资源共享、优势互补等特定目标，通过多种方式建立较为稳定的合作关系,并在某些领域采取协同行动，从而取得“双赢”的效果。在世界经济一体化的今天，战略联盟可以提高竞争力、开拓新的市场、争取规模经济、实现资源互补、促进研究与开发。它也是资源、资金相对短缺的口岸经济型城市实现资源互补、提高城市经济竞争力的最佳发展思路之一。珠海有陆路口岸6个，具有区位优越、大桥优势、有铁路或高速、水路、航空等与境外相通，享有口岸城市的国家优惠政策，完全可以以区位、交通运输、口岸，经贸经验等有形和无形资源作为战略联盟、合作的条件，通过各种形式与国内外企业、政府结成战略联盟，成为这些企业区域总部发展的腹地。

　　（五）稳定珠海房价，开拓新的地产商圈，重点打造横琴金融商务服务区

　　利用港澳金融资源，促进金融机构进一步集聚横琴，形成金融商务圈，以澳门-珠海-中山为轴线的“一圈两线”布局，引进银行、证券、保险等外资银行入驻，逐步将横琴建设成为金融商务中心区。加快开发横琴，突出现代化新城区特色，规划高档次、高品位的金融、商贸餐饮和休闲娱乐设施，做大城市品位的地标性建筑，形成与澳门遥相呼应的现代商业、商务、旅游休闲片区。

　　（六）与澳门共建横琴“国际城”，打造商业地产领域，达到财富集聚，获得规模效益

　　在空间维度上澳门与横琴形成一个整体，参与横琴开发与国际竞争，外商可自由居留与从事有关业务，归属非关税地区；在时间维度上，要素驱动-投资拉动-管理创新驱动-规模效益达到财富集聚-类似自由港政策；在国际要素上以横琴为核心的澳门因素加大投资力度，达到“特区”-“特区中的特区”-城市管理模式创新-社会公共服务体系一体化-“国际城”迈进把横琴建成为国际化、生态化，旅游度假休闲为一体的南中国具有南欧风格的宜居宜业独一无二的新城区。

　　预计，2020年横琴人口将达到30万人左右，与港澳地区实行特殊便利的通关制度。未来的横琴以占到珠海5%和澳门10%的人口，居住人口多元化，使住在这里的常住居民往来内地与港澳之间如同住在澳门一样方便，创造珠海30%的GDP,40%的服务业产值，35%的进出口总值，第三产业增加值占地区GNP的比重达到75%,达到世界发达国家以服务业为主导的中心城市水平，发展程度具有国际化水平，现代化的国际产业园区至少3个，成为南中国名符其实的“国际城”，达到“国际化城市”的发展程度。