城市治理现代化是国家治理体系与能力现代化的核心任务。新一轮世界科技发展和治理变革为我国城市治理理论与实践创新带来了新的机遇。以建设人工智能、5G、云计算、物联网、区块链、大数据等“新基建”和人人有责、人人尽责、人人享有的“社会治理共同体”为标志，我国城市化进入到了一个更加智慧、更加包容、更加以人为本的“新城市治理时代”。如何借鉴世界各国城市治理先进成果，探索具有中国特色的城市治理模式，推动我国城市治理现代化进程，是当前我国城市治理理论与实践研究的重要任务。“物业城市”就是广东珠海横琴新区管委会在横琴新区城市治理实践过程中所提出一种具有中国特色、粤港澳大湾区背景、横琴场景的创新型城市治理模式。受横琴新区管委会的委托，北京大学城市治理研究院联合北京大学政府管理学院、南开大学周恩来政府管理学院、中央财经大学政府管理学院、北京北达城市规划设计研究院等研究咨询机构对“物业城市”模式进行了为期两年的调查研究，进一步提升和完善了“物业城市”理论模型和运行框架，完成了《物业城市理论与实践——横琴新区城市治理创新模式研究》报告和《物业城市白皮书》等研究成果。本书就是上述研究成果的系统总结和集中展现。

所谓“物业城市”治理模式，简单地说，就是通过引入市场化的物业管理公司，采用现代社区物业管理方式，实现城市公共服务的高效供给和运行。具体而言，“物业城市”是在城市治理过程中创新性地引入市场化和社会化机制，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，以专业化的服务总包、模块化的服务划分、社会化的治理结构、精细化的治理手段，将城市公共服务整体外包，对城市公共空间与公共资源、公共项目进行全流程“管理+服务+运营”的政府、市场、社会多元主体协同的治理模式。其中，“物业城市”运营商是“物业城市”治理模式的核心和引擎。它是由政府直接授权或城市治理委员会授权负责“物业城市”管理、服务、运营的一级承包商和运行平台，是承接“物业城市”各项具体工作的履约机构，是“物业城市”管理工作的辅助机构和顾问机构，也是“物业城市”服务的主要组织机构和城市资源经营的主要承担机构，肩负着连接政府和市场的“桥梁”与“平台”作用。为使“物业城市”模式具有可复制性、可推广性、可运行性和可操作性，本书还提出了“物业城市”实施的八步法PROPERTI，即Problem（论证问题）、Resource（配置资源）、Organize（组织实施）、Platform（搭建平台）、Ecology（营造生态）、Regulate（精细监管）、Transparence（透明运行）和Improve（持续改进），形成了“物业城市”操作指南。总之，“物业城市”是横琴新区城市治理第一线的同志们抓住现代信息技术带来的重大机遇，在城市治理体制机制创新方面所做一次的有益试验，对于探索符合中国国情和现代城市治理需要的城市治理创新模式具有重要参考价值，对于新时代中国城市治理理论与实践研究具有重要意义。

本书在文献综述和调查研究的基础上，总结了世界各国城市治理的理论成果和实践经验，分析了珠海市横琴新区“物业城市”模式的缘起、发展、现状与问题，提出了“物业城市”的目标模式、体制机制、实施步骤和对策建议，评价了“物业城市”的合理性、合法性和经济社会影响，特别是提出了“物业城市”运营商模式。全书共分为八章，第一章绪论，阐述了“物业城市”研究的背景、意义以及相关理论概念，提出全书的研究目标、技术路线和研究方法。第二章梳理并归纳国内外“物业城市”相关的理论与启示。第三章介绍了横琴新区“物业城市”的发展历程和所取得的成绩，剖析了其发展过程中面临的问题与挑战。第四章梳理了国内外多个城市和地区不同的城市治理模式，并总结出其存在的问题、经验以及启示。第五章提出“物业城市”的概念、特征、价值、实施条件和预期效益，特别是提出“物业城市”运营商的概念、要求和特点。第六章提炼和总结出“物业城市”运营所需的法规体系、业务体系、运管体系、技术体系、评价与监督体系以及“物业城市”构建的标准体系。第七章总结了“物业城市”的应用领域、实施原则和实施步骤，并提出构建“物业城市”的“PROPERTI”八步法。第八章从法律、理论与方法体系、规划、技术标准和绩效评估等方面对“物业城市”的推广实施提出对策建议。