多年以来，中山经济持续快速发展，工业化、城镇化进程达到全国先进水平。经济的快速发展创造了大量的就业岗位，吸引了众多外来务工人员。租房是广大外来务工人员解决住房问题最主要的方式，中山的住房租赁市场在这种需求的催生下蓬勃发展，并形成自己的特点。近年来，中山大力推进产业转型升级，劳动密集型企业逐步减少，城市发展路径有所调整，急速扩张后的住房租赁市场显现出饱和乃至衰退。笔者通过部门调研、实地考察、访谈调查和资料查询，深入了解中山住房租赁市场的发展背景、现状，并就存在问题进行分析，探讨中山住房租赁市场未来发展的方向。

　　一、中山住房租赁市场的发展背景

　　（一）经济快速发展

　　中山是珠三角地区重要城市之一。2015年生产总值达到3010.03亿元，各产业尤其是第二、第三产业的规模实现跨越式发展，地区生产总值的构成中第一产业、第二产业和第三产业的比例由1990年的26.7:36.9:36.5变为2015年的2.2:54.5:43.5。在经济大跨步发展的带动下，中山的工资水平不断提高，城镇化进程不断推进，基本公共服务日益完善，承载力大大增强，为中山住房租赁市场发展提供了沃土。

　　（二）人口数量大幅增长

　　伴随中山经济发展的是劳动力需求的急速增长，大量外来人口涌入中山。1990年末中山常住人口124.92万人，仅有非户籍人口10.05万人，占总人口的8.05%；2015年末常住人口320.96万人，其中非户籍人口162.28万人，占常住人口的50.56%，人口密度达到1799人/平方公里。大量外来人员的住房需求直接催生了中山住房租赁市场的繁荣。

　　（三）城乡居民居住条件不断优化

　　统计资料显示，在1995-2015年间，中山累计竣工的住宅面积达8320万平方米，住宅的供给结构也发生了巨大的变化。从构成上看，1995年住宅竣工面积为267.95万平方米，主要构成是农村私人固定资产投资，完成179.69万平方米，占比为67.2%；2015年住宅竣工面积为515.75万平方米，主要构成是房地产开发投资，完成513.89万平方米，占比达99.6%。房地产企业集中开发建设的高品质小区商品房已成为居住首选。中山市民的居住条件日益改善，不仅居住面积增大，居住品质也不断提高,为住房租赁市场的发展提供了坚实的物质保障。

　　二、中山住房租赁市场发展现状

　　经过多年的发展，中山住房租赁市场形成了以镇村居民自建房为出租屋主要房源，数量充足、品质改善、租金合理的特点。

　　（一）以镇村出租屋为主体的市场供给数量充足

　　中山在发展过程中形成的一镇一品的产业集群发展模式对外来务工人员的吸附作用明显，对住房租赁市场影响深远。截至2016年7月底，中山登记在册的出租屋102190户，1008043间，出租面积1402万平方米，平均每间13.9平方米，其中大部分是分布在各镇村居民私人自建房。镇村基层工作人员也反映，村民建房后置换旧屋或专门新建房屋作为出租屋的现象很普遍，拥有出租屋的村民家庭数量可观。住户调查资料反映，有出租屋收入的家庭占21.2%，有的村拥有出租屋的家庭达到或超过七成。在对部分镇村的实地考察中发现，空置出租屋已很常见。从数量上来看，出租屋的供给已出现过剩。

　　（二）住房品质不断改善

　　目前，从中山出租屋房源的建筑类型来看，既有小区商品房也有农村私人自建房，且农村私人自建房所占比例更大。在登记在册的102190户出租屋中，小区商品楼类型有12352户，占12.09%，其余89838户主要为农村私人自建房。早期，住房租赁市场房源主要来自本地居民的旧平房以及宅基楼房改造房。随着住房租赁市场需求的扩大，满足各个层次需求的各类型出租屋逐步涌现。有租地临建的简易平房大院；有集体宿舍式的出租宅基楼房；也有参照正规商品房要求建造的，居住功能完善、提供小区式物业管理的单元套间。在住房租赁市场供大于求的现实情况下，不少经营者主动对房屋进行维修翻新以留住和吸引更多租客。

　　（三）租金水平相对合理，租户负担不重

　　目前中山出租屋供应数量充足，为保障入住率，出租方收取的租金相对合理。在对部分租户的走访调查中，问及每月的房租支出时，300元及以下的受访者占14.7%；301-600元的占37.9%；601-900元的占25.3%；901-1200元的占10.5%；1201-1500元的占6.3%；1501及以上占5.3%。对租户来说，租金负担不算太重。调查数据也证实了这点，21.1%的受访者表示租金占总收入的10%及以下，58.3%的受访者表示租金占总收入的11%-20%之间，13.5%的受访者表示租金占总收入的21%-30%之间，超出30%的仅为7.1%。普通工薪阶层的个人收入基本上能租住一般单间；如果家庭不止一人工作，可以负担一个较好的标准户型；中高收入者则可以轻松负担品质更好的小区楼房。

　　（四）管理水平较高，租住权益有保障

　　中山在出租屋的管理上积极创新，经过多年的探索，实现了多部门联动综合规划、网格化和信息化的精细管理，构建了市、镇区、村居三级网络工作架构。既有公安、消防、安监、食药、卫计等多部门不定期开展的联动综合整治行动，又有覆盖全部基层村（居）委会流动人口和出租屋的管理服务站提供的日常管理。目前，24个镇区均成立流动人口管理办公室、流动人口和出租屋管理服务中心，基层村（居）委会流动人口和出租屋管理服务站增加到235个，专兼职协管员3800余人，专职综合协管员超2200人，在出租屋的管理上建立了完善的登记、巡查和部门联动机制，有效地保障了租户的租住权益。

　　三、中山住房租赁市场发展值得关注的问题

　　（一）增加了社会管理成本

　　在中山住房租赁市场发展前期，大量外来人口涌入和聚居带来的社会治安、计划生育、教育就业和环境卫生问题在出租屋较多的区域内频繁出现，出租屋一度成为藏污纳垢的重点场所。2005年，中山市率先在广东省内成立专职机构——市流动人口管理办公室，对出租屋进行管理。此后，相关管理办法和管理措施逐步得到完善。这种机制对保障租户的租住权益，加强出租屋集中区域的治安、消防和卫生环境管理起到极大作用，然而这套机制的运作也代表着大量人力和物力的投入。此外，一方面，随着中山城镇化进程的推进，对城市的规划和管理提出更高要求，建成时间较早的一些老旧出租屋已不能适应新的要求，老旧出租屋的改造成为新的社会难点；另一方面，以外来务工人员为主的租住人群在教育、医疗、文化设施等生活服务方面提出了更高需求，这都加大了政府在基本公共服务的投入，也都进一步加大了社会管理难度。   （二）对产业转型升级存在一定制约    以往为顾及村民的出租屋收益，保证租客数量，保证住房租赁收入，村集体在招商引资时更偏好劳动密集型企业。然而，近年来随着工业经济的不断发展和国际国内经济环境的变化，中山市政府主动谋求产业转型升级，大力发展新能源、高新技术和先进装备制造业，通过调整产业结构逐步淘汰低端制造业。同时，在劳动力成本上升、用地价格上涨、原材料价格上涨、没有政策优惠、国际贸易低迷等诸多压力下，一些原来在中山的劳动密集型企业外迁，造成相当一部分存在于基层镇村的出租屋陷入空置困境。由于出租屋在镇村广泛存在，影响人数众多，政府推进产业转型升级目标时仍然不得不考虑基层的承受能力，一定程度上制约了中山的产业转型升级。   （三）供应过剩造成土地资源浪费    出租屋快速、大量兴建，既解决了经济快速发展过程中大量涌入人口的住宿问题，也为城镇化进程中的失地农民提供了新的经济来源。然而，在发展模式已然开始转变的今天，出租屋的发展转变却仍未跟上。一方面，在不少镇村反映无地可用的同时仍存在在建出租屋，造成人力、物力、资金和土地的浪费；另一方面，大量已建出租屋分散在各个功能区块，占据着优质的地理位置，增加了未来土地改造、提高利用效益的难度和成本。    （四）本地劳动力就业能力和意愿退化    中山在工业化进程中，许多镇村已经基本无地可种，不少本地村民从“种田”的农民转变成为“种楼”的出租屋户主，房屋租赁收入成为很大一部分本地农村居民重要的收入来源。随着外来资本和劳动力的进入，无论是工业、商业还是服务业的竞争都更为激烈，总体素质技能本就不高的村民，在收入有了基本的保障后，就业意愿大幅下降，就业能力也逐步退化，对提高中山城乡居民的收入构成障碍。出租屋过剩带来的租金收入下降和消失对中山居民尤其是农村居民的收入产生消极影响。    四、建议    中山住房租赁市场的发展变化与整个社会经济的发展路径息息相关。中山经济发展模式的转变对住房租赁市场走向的影响已经显而易见。怎样通过行政引导、经济调控，促进住房租赁市场的良性健康发展，值得关注。笔者抛砖引玉提出几点建议。（一）多方向改善住房租赁供应结构    目前，中山住房租赁市场上的房源由小部分小区商品房和大量的镇村居民自建出租屋构成，总体来说租赁住房的数量偏多、品质有待进一步提升。未来有必要针对性地制定相关政策和标准，淘汰、改造老旧镇村出租屋，扶持发展高质量、有规模的小区商品房出租屋，提升租赁住房的整体品质。    1.加快镇村出租屋的改造和淘汰，提高土地利用效益。对现有镇村出租屋进行数量统计和质量评估，适当提高出租屋居住标准，如提高出租屋需具备的建筑、水、电、厨卫、消防安全等配套设施要求等，并以此为依据确定一批需要改造和淘汰的出租屋。编制村一级的土地使用规划，结合区域内外来务工人员的数量、现有出租屋的数量和分布情况对出租屋重新规划，调整工厂、商铺和出租屋的用地比例和分布范围。在保障村民的土地所有权基础上，由村集体对镇村中老旧、空置较为严重出租屋的土地使用权重新规划使用。通过调整，逐步减少空置出租屋，在提升土地利用率的同时拓宽空置出租屋屋主的收入途径，实现各方面利益的共赢。    2.加大对小区商品房出租屋的扶持。小区商品房出租屋既在环境、服务、设施和居住体验等方面有明显优势，又能通过集约化、规模化发展大大减少社会管理成本，但因为小区商品房大多建在市镇中心，建设成本较高，用作出租屋时不如镇村出租屋便利、便宜，使得它未能成为住房租赁市场的主体。随着中山城市的发展，新兴产业取代传统劳动密集型产业，对高技术、高技能人才的需求日益增加，工作生活在其中的人群素质不断提高对居住品质的要求也不断提升。从促进住房租赁市场房源品质的提升、增强城市吸引力、留住人才考虑，政府有必要制定相关优惠政策，促进供应主体的升级。如鼓励有资质、有实力的本地房地产开发商在现有商品房中开发存量房参与小区商品房出租业务，引入更多优质房源进入住房租赁市场；或引进专业化的住房租赁企业进入本地住房租赁市场，提供更先进的经营理念和管理经验，开发酒店公寓式中高端租赁住房等。通过市场竞争促进整个行业的升级，也为中山的租客提供更多和更优质的选择。

　　3.合理控制房价，促进中山住房租赁市场的稳定发展。一直以来，环境好、房价低是中山吸引外来投资、创业、就业的重要因素。然而，随着国家“一带一路”的战略布局、广东三大自贸区的成立和深中通道的开建，中山未来发展的空间大大拓宽，所处地理位置的重要性日益凸显，2015年至今，中山房价已经大幅增长。对住房租赁市场来说，高房价、低房租的现实情况已经抑制了市场活力。长远来看，抑制房价暴涨，对促进住房租赁市场稳步发展、提升城市竞争力、保持城市对先进产业的吸引力、促进产业转型升级都有积极意义。 

　　（二）多渠道稳定住房租赁需求    中山住房租赁市场的消费者构成多样，既有普通农民工，又有熟练技术工人和就业不久的大学生，还有各行各业的引进人才。他们对中山的社会经济发展都贡献了自己的力量，留住他们是社会经济发展的需要，也是稳定住房租赁市场消费群体的需要。而留住他们的关键是让他们真正地融入城市，成为城市不可分割的一部分。    1.稳定就业，保障外来务工人员收入。一是鼓励外来务工人员稳定就业，提供免费或低价的专业技能培训，促其主动提升职业技能，从而实现收入的提高；二是结合产业转型升级，鼓励用工企业改变低成本高流动的用工模式，提高工资，培养稳定度高的技术工人和熟练工队伍。通过各方努力，让外来务工人员成为真正意义上的产业工人，在城市中顺利立足。    2.建立健全普惠的公共服务制度。实现教育、医疗、文化、社会保障等基本公共服务的全覆盖，如在现有积分入户基础上，结合人才引进政策，减少外来务工人员的入户限制，逐步放开户籍制度；在基本公共服务领域内减少因户籍身份造成的差距。让外来务工人员与本地居民享有同等的基本公共服务，让外来务工人员对中山产生归属感和认同感，促进城市中不同人群的融合。    3.适当推行人才住房租金优待制度。中山的发展对人才的需求愈来越旺盛，选择来中山工作的各行各业精英也日益增加。提供适当的住房租金优待政策是提高城市吸引力、留住人才的有效措施。如对稳定就业的外来务工人员、新就业大学生、青年医生、青年教师等专业技术人员给予租金补贴等。